Üüri- ja rendilepingutest

Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub üürileandjale maksma selle eest tasu (üüri).  Lisaks tasu maksmise kohustusele, peab üürnik asja üürilepingu lõppedes üürileandjale tagastama. Üürileandja peab võimaldama kogu lepingu vältel asja üürnikul kasutada, selle eest peab üürnik vastu maksma üüri.

Üürilepingu esemeks ei saa olla õigused ega hüved, vaid ainult kehalised asjad. Seevastu õigused ja nõuded saavad olla rendilepingu esemeks. Üürilepingu esemeks lisaks tavakäibes tuntud kinnisasjadele saavad olla ka loomad ja sõidukid.

Rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadavat vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti).

Näiteks, kui lepingupool soovib autot nädalavahetuseks, et sõita perega Eestist Lätti, siis on tegemist üürilepinguga, sest eseme kasutamisest ei tulene mingit vilja. Samas, kui lepingupool soovib autot selleks, et sellega taksoteenust osutama hakata, on tegemist rendilepinguga, sest rendilevõtja omandab auto korrapärase majandamise käigus sellest vilja, teisisõnu teenib taksot sõites tulu.

Sagedasem üürileping on korteri üürimine elamiseks ning rendilepingu näitena maa rentimine, mille majandamisel omandab rentnik igal aastal maa kasutamisest (loodus)vilja.

Mida teada enne üürilepingu sõlmimist?

Enne üürilepingu sõlmimist on mõlemal osapoolel rangelt soovituslik tutvuda üüritava objektiga, kontrollida teise osapoole tausta, leppida kokku tingimustes, ja veenduda, et üürilepingu sõlmimine on tõepoolest mõistlik.

Eluruumi üürimisega üürib üürnik ka eluruumi sisustust ja ruumiga seotud vallasvara.

Üüritava objektiga tutvudes on kasulik tähele panna selle hetkeseisundit, vallasasja puhul ka selle ümbruskonda ja naabreid, ja fikseerida puudused. Eluruumi puudusteks võivad olla näiteks hallitus, lekkivad torud, mittefunktsioneerivad radikad/elektrisüsteem, aga ka häirivad naabrid.

Kasulikud allikad üürija tausta kontrollimiseks: maksehäirete register, ametlikud teadaanded, e-toimik, sotsiaalmeedia (facebook, ..)

Kasulikud allikad üürileandja tausta kontrollimiseks:kinnistusraamat, äriregister

Soovituslik on osapoolte vaheline suhtlus ja leping fikseerida kirjalikult, et vältida võimalikke lahkhelisid. Kui suulise lepingu tähtaeg on üle aasta, on tegu tähtajatu lepinguga.

Leping on võimalik sõlmida tähtajaliselt või tähtajatult. Tähtajalist lepingut saab enne tähtaega üles öelda ainult erakorraliselt. Tähtajatu lepingu saab kumbki osapool korraliselt üles öelda vähemalt kolme kuulise etteteatamisega. Tähtajatu lepingu puhul on saab üürileandja iga kuue kuu tagant üüri tõsta, kui see on põhjendatud. Objekti müügi korral saab uueks üürileandjaks objekti ostja. Uuel omanikul on võimalik leping ennetähtaegselt üles öelda kolme kuulise tähtajaga.

Üürilepingu sõlmimisel tuleb kokku leppida ka selles, kelle kanda jäävad kõrvalkulud(kommunaalid, vesi, elekter, internet, telekas, …), korrashoiukulud ja parenduskulud.

Eluruum loetakse üürnikule üleantuks, kui mõlemad osapooled on allkirjastanud lepinguga kaasas olnud üleandmis-vastuvõtmisakti.


Osapoolte õigused ja kohustused

  • Osapooled on kohustatud lepingust tulenevaid kohustusi täitma.
  • Osapooled on kohustatud teisele osapoolele esitama tõest informatsiooni.
  • Osapooltel on õigus lõpetada leping mõlema osapoole kokkuleppel.
  • Osapooltel on õigus muuta lepingut mõlema osapoole kokkuleppel.
  • Kui üürilepingu osapoolte vahel tekkinud vaidlusi ei suudeta omavahel lahendada, on võimalik pöörduda maakohtu või üürikomisjoni poole.
  • Osapooled ei pea alati oma seadusest tulenevaid õiguseid kasutama ja võivad tulle teisele osapoolele vastu. Näiteks üürileandja võib alandada üüri või pikendada maksetähtaega kui üürnikul tekivad finantsraskused või lõpetada leping ennetähtaegselt, ilma, et üürnik peaks maksma lepingus järgi järele jäänud kuude eest üüri.

Üürileandja õigused

  • Üürileandjal on õigus nõuda üürnikult tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses.
  • Üürileandjal on õigus kõrvaldada üüritavatest ruumidest puudused.
  • Üürileandjal on õigus lepingu lõppedes saada ruum tagasi oma valdusesse.
  • Üürileandjal on õigus tagatisrahast teha tasaarvestusi üürniku võlgnevustega ja üürileandja varale tekitatud kahjuga.
  • Üürileandjal on õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik ei kasuta ruume heaperemehelikult ja sihtotstarbepäraselt, on kahel järjestikusel makseperioodil üüri tasumata jätnud, või on ilma piisava tagatiseta kuulutanud välja pankroti. Lisaks saab üürileandja lepingu erakorraliselt üles öelda, kui ruumides on ohtlik viibida.

Üürileandja kohustused

  • Üürileandja on kohustatud tagama ruumi kasutuskõlbulikkuse ja vastavuse lepingutingimustele.
  • Üürileandja on kohustatud eluruumi puudused omal kulul likvideerima.
  • Üürileandja on kohustatud austama üürniku kodu puutumatust.

Üürniku õigused

  • Üürnikul on õigus saada üürileandjalt lepingutingimustele vastav ruum.
  • Üürnikul on õigus üüritud eluruumides elada koos oma perekonnaliikmetega, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti.
  • Üürnikul on õigus üüri tõstmine 30 päeva jooksul vaidlustada.
  • Üürnikul on õigus saada pärast lepingu lõppemist tagasi üürileandja käes olev tagatisraha koos intressidega, kui üürileandjal ei ole üürija suhtes (potentsiaalseid) varalisi nõudeid.
  • Üürnikul õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui ruume ei ole üürileandjast tulenevatel põhjustel võimalik kasutada või nendes on ohtlik viibida.

Üürniku kohustused

  • Üürnikul on kohustus ruumi eest üürileandjale renti maksta
  • Üürnikul on kohustus ruumi heaperemehelikult ja sihtotstarbepäraselt kasutada ja naabritega arvestada.
  • Üürnikul on kohustus likvideerida pisipuudused.
  • Üürnikul on kohustus küsida ruumis suuremate muudatuste tegemiseks üürileandja kirjalikku luba.
  • Üürnikul on kohustus teavitada üürileandjat tekkinud puudustest.
  • Üürnikul on kohustus tagastada lepingu lõppedes ruumid lepingule vastavas seisundis.

Üürileping sõlmitakse tavaliselt pikemateks perioodideks ning mõnel juhul isegi kümneteks aastateks. Eesti Vabariigi seadused on paljuski loodud selliselt, et üürnik oleks hästi kaitstud, tuleks sellegipoolest üürilepingu sõlmimisel tähele panna, millised on teie õigused ja kohustused.

Allikas: Justiitsministeerium